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房地产行业发生了重大变化 改变了现有美国市场
时间:2019-12-11 02:41    来源:未知    作者:admin

  房地产行业发生了重大变化,改变了现有美国市场的格局。城市土地研究所和普华永道编写的一份新了800名受访个人的答复和1 600多人的调查答复,对投资和市场发展趋势有了展望。一个重要的问题是,答案是在六月到八月之间,在飓风哈维和飓风厄玛袭击得克萨斯州和佛罗里达州部分地区之前记录下来的。

  分析人士认为,传统上表现最好的市场是那些继续激发投资者兴趣的市场,因为大多数市场都在追求回报最大化、风险很小。然而,随着这些门户市场变得高度竞争,其他专家承认,是时候将注意力转向二级市场了,尤其是在表现最好的次级市场扩张周期较长的地方。

  在这一点上,前20个市场包括四个二级市场,四个市场毗邻初级市场,十个次级市场和仅两个初级市场。西雅图成为超越奥斯丁的市场。洛杉机(LosAngeles)和波士顿(Boston)设法登上了10号,而旧金山和曼哈顿则跌了几个点。

  西雅图、洛杉矶、俄勒冈州波特兰以及邻近的加州奥克兰和奥兰治县是该地区表现最好的市场。众所周知,这些市场拥有大量高科技公司和受过高等教育的劳动力,为他们的居民提供了很高的生活质量,但却付出了相当高的代价。西雅图、旧金山和加利福尼亚州圣何塞的科技初创企业数量有所增加,而洛杉矶和波特兰则一直在为多个行业提供训练有素的劳动力。虽然城市企业集团是投资磁石,但奥克兰、奥兰治县、内陆帝国、加州萨克拉门托和华盛顿州塔科马等边缘市场,是他们昂贵的邻居的巧妙替代品。

  然而,旧金山、圣何塞、西雅图和檀香山的住房负担能力却有所下降。西雅图、旧金山、奥兰治县和内陆帝国正试图通过采用共管公寓和微型公寓来尽量减少高昂的建筑成本。此外,还明显需要加强基础设施,以支持经济增长。

  奥斯汀、亚特兰大、达拉斯/沃斯堡、田纳西州纳什维尔、圣安东尼奥和北卡罗来纳州夏洛特吸引了大量千禧一代。此外,南方市场有很强的学术影响力,因为每个市场都至少有一所高水平的大学。达拉斯/沃斯堡和亚特兰大市场的就业率正在上升,肯塔基州路易斯维尔的奥斯汀、新泽西州的格林维尔、俄克拉荷马城和阿拉巴马州伯明翰的能源和技术都在加快步伐。田纳西州孟菲斯和罗利/达勒姆得益于当地和国家的经济举措,而新奥尔良蓬勃发展的旅游业和以商业为主的友好环境为该地区的良好形象奠定了基础。

  南方市场担心的是自身无力应对增长、高昂的建筑成本和持续的建筑劳动力短缺。夏洛特、达拉斯/沃斯堡和罗利/达勒姆正在处理严格的房地产法规,而伯明翰和纳什维尔则遇到了目前停车要求的问题。在孟菲斯和Raleigh/Durham,公共交通即将成为一个问题,而圣安东尼奥、里士满、弗吉尼亚州和夏洛特则对负担得起的住房短缺表示关切。

  盐湖城以惊人的成绩跃居第三,而曾经最受欢迎的丹佛市则滑下了榜单。山区有许多不同的市场,它们处于不同的衰退后复苏阶段。历史上也有记录表明,当太平洋市场变得过于昂贵时,注意力转向山区国家。使这个地区更受欢迎的是良好的生活质量,吸引了丹佛、盐湖城和爱达荷州博伊西的年轻、高技能的劳动力。再加上图森、Ariz、Albuquerque、N.M.和内陆西北地区的生活成本降低,以及充满活力的经济多样性(丹佛和盐湖城的技术、金融服务和能源产业、拉斯维加斯旅游业、凤凰城的企业扩张)。

  另一方面,博伊西、丹佛和凤凰城被证明是相当昂贵的,而这些市场大多缺乏急需的建筑工人。拉斯维加斯的供应紧张,缺乏人的信心,但阿尔伯克基和图森也是如此。

  由于积极的人口结构、良好的天气、合理的生活成本和大量的就业选择,五个地区的市场进入前20名。与山区州一样,南大西洋和佛罗里达地区包括两个主要市场(华盛顿特区)。和新兴国家(佛罗里达州Deltona/Daytona海滩、佛罗里达州盖恩斯维尔和佛罗里达州塔拉哈西)。

  华盛顿特区拥有高质量的生活,其次是邻近的弗吉尼亚州里士满、弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩/诺福克和佛罗里达州的奥兰多。佛罗里达州西南部也以其低廉的个人税收而闻名,这些税收持续吸引着人们。经济由里士满、奥兰多和代托纳海滩的技术部门、佛罗里达州东南部坦帕/圣彼得堡、佛罗里达州杰克逊维尔、南卡罗来纳州查尔斯顿、弗吉尼亚海滩/诺福克和里士满的港口设施以及查尔斯顿不断扩大的制造业部门推动。

  然而,这套市场面临着另一个挑战,因为华盛顿特区和坦帕湾/圣彼得堡市场一直需要基础设施投资。此外,佛罗里达州西南部、里士满和查尔斯顿都需要采取措施,团结一致,改善目前的增长计划。

  这一地区汇集了多个高度连接的市场:纽约市与布鲁克林、泽西城、韦斯特切斯特/费尔菲尔德和长岛有着密切的联系。巴尔的摩离美国首都很近,这也是一种强有力的经济联系。波士顿只是跻身前20名的两个主要市场之一。

  城市化趋势使纽约市、波士顿、匹兹堡和泽西城受到风暴的影响,导致受过高等教育的千禧一代,以及新的和重新发展的机会。波士顿和纽约市争夺生命科学中心的称号,继续吸引着政府和外国资本。技术仍然是关键的经济驱动因素,而新泽西州北部和巴尔的摩仍然受到医疗卫生技术公司的追捧。此外,匹兹堡正在成为机器人中心。

  另一方面,整个东北地区需要基础设施改善,重点是Westchester/Fairfield和新泽西州北部的市场,这些市场在整个区域都无法进入。这些地区也受到一系列分区法规的影响,而匹兹堡可能会使用更多的学校和公共交通的改进。麻省哈特福德、R.I.和Portland,Maine一直在经历大规模的合格劳动力迁移,并一直在努力将其固定到位。

  芝加哥是该地区唯一的主要市场,得益于加速和持续的城市化进程。中西部曾经以其混乱的人口结构而闻名,但今天,克利夫兰、哥伦布、底特律、得梅因和圣路易斯记录了大量年轻人搬到城市中心。克利夫兰、哥伦布、得梅因和明尼阿波利斯拥有较高的生活质量和较低的生活成本,而印第安纳波利斯、密尔沃基、威斯康星、麦迪逊、威斯康星、明尼阿波利斯/圣保罗、得梅因、克利夫兰和哥伦布则拥有强大的劳动力。底特律、圣路易斯、堪萨斯城、奥马哈和印第安纳波利斯正尽最大努力以低税率吸引企业。

  该地区的担忧包括缺乏合格的劳动力,特别是在克利夫兰、底特律和印第安纳波利斯。虽然圣路易斯,明尼阿波利斯/圣。保罗和芝加哥有一定程度的经济增长,他们比以往任何时候都更需要强有力的领导。虽然主要市场在吸引股本和获取债务方面没有问题,但克利夫兰、圣路易斯和哥伦布发现,由于公共关系薄弱或即将出台的限制性承销标准,很难将自己定位于潜在投资者。

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