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卖地超50000亿!蠢蠢欲动的房地产
时间:2019-12-20 21:24    来源:未知    作者:admin

  据国家财政部披露的《2019年10月财政收支情况》显示,2019年前10个月,全国土地出让收入同比增长6.9%。

  而2018年同期全国土地出让收入为47519亿元,意味着2019年前10个月,全国土地出让收入约为50797.7亿元。

  考虑到2019年11月、12月的数据尚未统计在内,若按照前10个月的增速计算,2019年全国土地出让收入有望逼近7万亿元,或将再度创下历史新高。

  自上世纪80年代末中国开始逐步有偿出让建设用地后,全国土地出让收入便呈现拾级而上的态势。1995年,全国卖地收入仅约400亿元,到2018年已涨至65096亿元,创下历史新高,累计涨幅高达16174%。

  据中原地产研究中心数据显示,截至11月底,2019年全国一、二线万亿元,同比上涨幅度达21%。其中出现了13个卖地收入超千亿元的城市,刷新同期纪录。

  中原地产首席分析师张大伟指出,全国土地市场在2019年二季度明显冲高,但在三季度随着各种政策的影响有所退烧,不过整体依然高位运行;一二线城市的土地成交热有所降低,但部分企业依然在积极拿地。

  值得一提的是,随着房地产漫长的牛市,地方政府的土地出让收入也逐渐水涨船高,而部分地方政府对土地收入的依赖程度也愈来愈高。

  例如,2019年前11个月卖地1047亿的郑州,其2018年的一般公共预算收入(地方财政收入)仅为1152亿元,意味着前11个月卖地收入占去年全年财政收入的比例高达90.8%;

  另外,前11个月卖地1412亿的南京亦是如此,2018年的一般公共预算收入(地方财政收入)也仅有1470亿元,2019年前11个月土地出让收入占比更是高达96%。

  2018年,杭州的土地出让金便高达2442.9亿元,比一般公共预算收入多出520亿元,对土地财政依赖度(卖地收入/一般公共预算收入)居全国首位。

  由此可见,土地收入已经成为部分地方政府最大的财政收入之一,卖地对于地方政府的重要性可见一斑,尤其是在经济增长放缓以及史上最大规模减税降费的情况下,地方政府的财政赤字压力巨大。

  11月20号,自贸区临港新片区发布了支持人才发展的若干措施,其中包括了与人才购房相关的宽松政策;

  11月29号,佛山全范围内的限购政策放松:本科以上学历,在佛山买首套房不受户籍、社保、个税限制;

  12月11日,据《每日经济新闻》、《扬子晚报》报道,江苏苏州下辖的张家港市取消已经实施了两年多的限售政策;

  其实,楼市调控放松的信号并非从11月开始,早在10月15日一天内,南京、天津、三亚三大城市相继传出限购放松的消息:

  通过梳理2019年10月份以来的地方政府松绑政策,可以发现,间隔的日期越来越短,节奏越来越快。

  其实,地方政府松绑房地产的初衷或许更多出于无奈。以三亚为例,其在2019上半年的统计公报中直言:

  “因房地产调控”而出现了全方位的压力,投资后劲不足、阵痛持续、财政增收压力大、金融信贷风险提升……

  2018年,佛山的卖地收入为894亿元,而当年的一般公共预算收入(地方财政收入)仅有703亿元,对土地收入的依赖度高达127.1%,位居全国第二位。

  同时,据佛山统计局数据显示,佛山2019年的前10个月一共成交新房92492套,自3月以来,当地的新房成交量已经出现了罕见的6连跌。

  可见,2019年以来尝试松绑的地方政府,或多或少都存在对卖地收入的依赖,而2019年恰逢中央推行史上最大力度减税降费政策,地方政府的财政压力可想而知。

  为了缓解地方财政压力,中央主动给地方让利。2019年10月,国务院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》,释放了央地关系有重大调整的信号。

  据国家统计局数据显示,2019年1-10月份,房地产开发企业到位资金总额高达145151亿元,较2018年同期增长7%,也支撑起了房企们在一二线城市凶猛拿地的勇气,最终或将使得2019年的全国土地出让金额逼近7万亿元,或将再创历史记录。

  据Wind数据显示,自2019年8月以来,截至到今日(12月13日)收盘,恒生中国内地地产指数的累计涨幅已超25%,明显跑赢同期大盘。

  同时,在港上市的房企龙头:中国恒大(、碧桂园(02007.HK)、融创中国(01918.HK)期间的累计涨幅均超过30%。

  12月10日至12日,2019年度中央经济工作会议召开,相比于7月份召开的局会议,没有再提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  而近期公布的经济数据显示,当前经济下行压力进一步加大。因此,为保障2020年经济稳增长,不少分析认为,明年财政、房地产政策有望迎调整,财政政策将持续发力托底经济,地产调控或将迎来边际放松。

  华创证券认为,目前经济和财政压力加大,房地产政策没有继续从严空间,预计2020年政策小幅放松可期、政策将筑底改善。

  另外,值得一提的是,2019年度中央经济工作会议最大的亮点或许是“全面落实因城施策”。意味着,楼市调控不再一刀切,不同城市可以采取不同的调控策略,在房地产调控政策上,地方政府或许会拥有更多的自主决定权。

  那么问题来了,2020年,全国各个地方政府城市会不会纷纷效仿,进而引发全国范围内的房地产调控放松呢?

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